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常见物业管理税收纳税问题集锦及案例分析
发布日期:2015-09-07 08:21:48

常见物业管理税收纳税问题集锦及案例分析

  随着房地产行业的发展,物业管理作为其在消费领域延续而壮大起来的新兴行业,在现代社会中扮演的角色也越来越重要。随着城市各类住宅地产物业管理覆盖面的加大,更多的企事业单位、家庭和个人的生活都与物业管理密不可分,物业行业已成为社会各界人士关注的焦点。本文将重点介绍物业管理在税收缴纳中面临的常见疑难问题。

 

  一、营业税“差额扣除”有限制

 

  城郊某物业管理公司从开发商手里承租了一栋商务楼,按每月50万元支付租金,然后装修分割成不同大小的面积租给不同的商户,每月共收取80万元租金。因该公司会计错误地认为其营业收入为与物业管理有关的全部收入减去房屋租金的价款后的余额为营业收入,按照30万元作为营业计税依据缴纳了营业税。税务人员在得知情况后及时告知其关于物业公司差额纳税的规定,并要求其就该项业务补缴营业税。

 

  税务人员解释,根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)第三条第十九项的规定,从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。税务人员指出,这里的代收水、电、燃气、房屋租金行为是指统一收取,统一支付给收费单位的一种代收代缴行为,实际上属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,不计征营业税,仅就其从中收取的手续费征收营业税,因此,该项代收费用可以按实际发生额从取得的总收入中扣除。而案例中该物业公司从开发商手中承租房产,再转租给其他商户,属于营业税“服务业”科目中的“租赁”业务,应按照“租赁业”税目全额计征营业税。通过税务人员的辅导,该物业公司最后补缴了营业税及其附加共计28000元。

 

  税务人员提醒纳税人,物业管理单位不是所有的业务收入都可以差额纳税,应区分不同种类业务收入,按营业税相应适用税目税率计算缴纳营业税。

 

  二、“服务外包”应全额缴税

 

  近日,南京某家大型物业服务企业的财务人员李小姐到地税机关咨询税收政策,原来该企业由于负责的物业小区较多,现有工作人员无法满足物业服务的人员需要,准备将部分小区的保洁卫生等工作分包给其他专业的保洁公司完成,并从收取的物业管理费中支付部分款项给其他专业保洁公司。那么物业公司能否按照扣除这一费用后的余额差额缴纳营业税呢?

 

  税务机关解释说:根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)第三条第十九项的规定,从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

 

  因此,物业服务企业外包保洁业务,由于不属于上述文件规定的扣除项目,应当按照取得的物业费收入全额缴纳营业税,不得扣除支付给其他保洁公司的费用。

 

  三、缴纳社保才能减免税

 

  南京某物业公司近期新招募了一些退伍士兵做高档住宅区的保安,根据国家鼓励和推动就业出台的多项促进就业的优惠政策,企业吸纳的退役士兵,按规定缴纳社保、到税务局办理相关备案手续后可享受税收减免。该公司涉及职工缴纳基本医疗保险和基本养老保险,这两块保险缴费标准到底怎么算,又有什么区别呢?小李来到辖区地税机关咨询最新的社保费缴费政策,税政法规科的小陈热情接待了他,并详细地介绍了目前社会保险费的相关政策。

 

  税务人员解释:“基本养老保险根据宁政发〔2009〕193号《南京市企业职工基本养老保险市级统筹实施意见》,市本级用人单位缴费比例从2011年1月1日起调整为20%,根据江苏省人民政府令第36号《江苏省企业职工基本养老保险规定》,参保人员按照本人缴费工资的8%缴费,由用人单位代扣代缴。而基本医疗保险与基本养老保险相似但费率有所差别,单位缴费比例为9%,职工个人缴费比例为2%.所以对于小李所在的物业公司,在计算基本养老保险和医疗保险时要注意区分。”小李听完豁然开朗,“过去一直没弄明白社保费的数字是怎么算出来的,这下全明白了,我们将按照规定足额缴纳社保费,并办理税收减免手续。”

 

  四、装税控机可抵免税款

 

  南京某楼盘近期为小区广大业主办理了交房手续,房地产开发公司的会计老王来到地税窗口购买地税机打发票,为向小区业主收取物业费做准备,窗口工作人员很快办理完成并将发票递给老王,老王疑惑地问工作人员是不是忘记收钱了?工作人员微笑着向他做了解释。

 

  “根据《关于发布取消和免征部分行政事业性收费的通知》(财综〔2012〕97号)的规定,自2013年1月1日起,税务免征发票工本费(包括普通发票工本费和增值税专用发票工本费),因此,你们购买发票不用再像过去一样支付工本费了。”老王听了后高兴地说,“像我们这样的大楼盘,一个月要开上万份发票,现在不用交工本费了,可以节约大量的成本了,看来我这个老会计也要不断关注国家好的税收政策啊!”

 

  税务人员还特别提醒老王,目前购置税控收款机还有优惠政策,根据《江苏省地方税务局关于印发〈关于推广应用网络税控收款机的实施意见〉的通知》(苏地税函〔2012〕年309号)的规定,纳税人购置网络税控收款机的费用,可以在申报缴纳税款时享受营业税全额抵免。

 

  五、“财政补贴”免税有讲究

 

  近日,某物业管理公司的财务人员徐先生到地税机关咨询税收政策,该企业由于招用大量的失业人员,取得了政府部门给予的“用工补贴”,问地税机关“用工补贴”能否减免企业所得税?

 

  辖区地方税务局的税务人员结合物业企业的实际情况,对相关税收政策进行了讲解。根据《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)第一条的规定,企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除:(一)企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

 

  因此,若物业服务企业取得的“用工补贴”等财政性资金,同时符合上述条件的,可以作为不征税收入,在计算企业所得税应纳税所得额时从收入总额中减除;否则,应当依法计算缴纳企业所得税。

 

  延伸阅读

 

  物业管理业存在的涉税问题

 

  第一节 物业管理业税务检查情况

 

  为了增强纳税评估工作的有效性和针对性,从2003年我市地税系统实施税务检查的物业管理公司中,随机抽取了50个案例进行统计分析。在被抽取的50个案例中,有问题46户,有问题率达到92%。在检查有问题的46户中,最高查补税款114万元,最低查补税款3400元,平均查补税款15万元。从查补税款分布看,营业税占71.32%,企业所得税占17.66%,个人所得税占6.57%,其他税种合计占4.45%。由此看出,物业管理企业主要涉税问题集中在营业税和企业所得税上。

 

  第二节 营业税涉税问题

 

  上一节所述查补税款中营业税占到71.32%,下面我们进一步对营业税涉税问题进行分析。首先,按照营业税涉税问题发生频率,分为常见问题和特殊问题,其中常见问题占81.41%,特殊问题占18.59%。

 

  一、常见问题

 

  (一) 未按规定结转营业收入

 

  全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款” 、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目,不结转“营业收入”,少缴营业税。

 

  在这类问题中,物业管理公司将收入计入“预收账款”造成少缴税款的占36.4%,计入“其他应付款”的占42.4%,计入“应付账款”和“长期应付款”的占12.15%,计入“应收账款”及“其他应收款”的占15.2%。

 

  案例1:某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费2848702.25元(其中2000年1月至12月代收2271986.25元,2001年1月至12月代收576716元),计入“其他应付款”科目,未缴纳营业税。违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条:“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳营业税。”及第五条:“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”的规定,造成少缴营业税142435.11元。

 

  案例2:检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时,发现该单位一直以来,将预收的物业综合管理费记入“预收账款”科目,未及时计算缴纳营业税。截止2002年9月,该帐户贷方余额为794947.08元。该行为违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当按照本条例缴纳营业税。”,第五条"纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用",和第九条"营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天"的规定,造成少缴纳营业税39747.35元,城建税2782.31元,教育费附加1192.42元。

 

  案例3:经检查发现,(1)某物业管理公司分别于2001年3月6日、7日收取某物业管理中心物业管理费收入49017.61元和7736.24元,计入“应收帐款”科目,未计营业收入,未申报缴纳营业税。(2)该单位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元,计入“应收帐款”科目,未计应税收入,未申报缴纳营业税。上述行为违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额×税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为5%。另据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条:“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人,都是城市维护建设税的纳税义务人。”《征收教育费附加的暂行规定》第二条:“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人,应当依照本规定缴纳教育费附加。”鉴于以上规定,造成应缴未缴营业税3837.69元,及城建税268.64元和教育费附加115.13元。

 

  (二) 收入直接冲减支出类科目

 

  物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目,逃避纳税。

 

  案例4: 某物业公司2000年和2001年支付给供电局的公共区域的电费分别为1144773.28元和1405543.3元,冲减了物业管理费收入,违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定:“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳营业税。”和国税发[1998]217号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定:“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于营业税‘服务业’税目中的‘代理’业务,因此,对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”造成少缴纳营业税127515.83元。

 

  二、特殊问题

 

  (一) 价外费用未作计税依据

 

  物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费,不作为计税依据申报缴纳营业税。

 

  (二) 应税收入直接转入税后所得

 

  物业管理公司取得应税收入转移到 “营业外收入”科目,逃避纳税。

 

  案例5:北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的同时,另按物业管理费5.5%收取业主税金,2000年收取业主税费合计15313.74元,2001年收取业主税费合计20051.4元。该企业2000年7月和9月分别收取代理业务劳务费319.84元和4526.46元,记入“营业外收入”科目。2001年6月代收款项手续费共计28208.11元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按规定缴纳营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第四条:“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额。”第五条:“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”第九条:“营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”的规定,并根据营业税税目税率表“服务业-其他服务业”依照5%的税率征收营业税的规定,该企业应按照规定缴纳营业税共计3409.96元。

 

  (三) 暂收款项未申报缴纳营业税

 

  物业管理公司暂收其他单位的款项,如:物业产权人、使用人入住时或入住后准备装修时,企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金,不计入“营业收入”,少缴营业税。

 

  (四) 从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符

 

  按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入,与记载的“营业收入”不符。

 

  (五) 房屋销售收入未缴营业税

 

  房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理,或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业管理公司,销售房屋时,不按规定缴纳营业税。

 

  第三节 个人所得税涉税问题

 

  一、常见问题

 

  (一) 劳务报酬不申报纳税或按工资薪金申报纳税

 

  未签订劳务合同的临时工作人员的劳务报酬,为物业管理公司提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金,物业管理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税,而不是按劳务报酬的税率代扣代缴税款。

 

  案例6:某物业公司2001年支付给临时聘用人员的劳务报酬,金额为18720元,是按照工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税,应按劳务报酬所得税目补缴个人所得税。根据《中华人民共和国个人所得税税法》第一条、第二条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发[2003]47号文件《国家税务总局关于贯彻<中华人民共和国税收征收管理法>及其实施细则若干具体问题的通知》第二条第三款的规定,补缴个人所得税 1584元。

 

  (二) 不全额申报纳税

 

  按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税,而是计入“其他应付款”等往来科目,逃避缴纳个人所得税。

 

  二、特殊问题

 

  (一) 出差补助未缴纳个人所得税。

 

  (二) 发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。

 

  第四节 企业所得税涉税问题

 

  一、常见问题

 

  (一) 不应扣除的费用计入成本、费用类科目,少缴企业所得税

 

  例7:某物业管理公司2000年1月至2001 年12月支付管理人员误餐补贴73656元计入“管理费用”,未计入工资总额(该单位人均月工资已超过960元),应调增利润。根据《北京市地方企业所得税税前扣除办法》第三十条第一款:“...误餐补贴应作为工资薪金支出”之规定,应补缴企业所得税24306.48元。

 

  (二) 未结转营业收入,少缴企业所得税

 

  全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款” 、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目,不结转“营业收入”,少缴企业所得税。

 

  二、特殊问题

 

  (一)以收抵支,逃避缴纳企业所得税

 

  物业管理企业取得的租赁收入、特许权使用费收入、教育费附加返还、国家补贴收入、资产的盘盈、财产及现金的溢余等,以收抵支或收入不入账,逃避缴纳企业所得税。

 

  (二)重复列支成本、费用

 

  在成本、费用中预提某项尚未发生的支出,当某项支出发生时又列入成本、费用科目,造成重复列支,少缴企业所得税。

 

  第五节 房产税(城市房地产税)涉税问题

 

  一、常见问题

 

  (一)企业拥有已竣工的房产产权,未记入“固定资产”科目,未按规定缴纳房产税(城市房地产税)。

 

  (二)企业拥有未竣工但已达到使用状态的房产产权,并已开始投入使用,未按规定缴纳房产税(城市房地产税)。

 

  二、特殊问题

 

  企业代理业主经营出租业务,代收租金,未按规定代扣代缴房产税(城市房地产税),营业税,印花税等相关税金。